Affitti in Giappone: una guida completa ai prezzi e alle caratteristiche speciali

Prezzi degli affitti per regione e città

Gli affitti in Giappone possono essere particolarmente alti, ma questo varia notevolmente da regione a regione. Secondo uno studio dell'ICJN pubblicato nel 2016, Tokyo si è classificata al quarto posto nell'elenco delle città con gli affitti più alti al mondo, dopo New York, Hong Kong e Londra, e appena davanti a Parigi.

La differenza di prezzo tra le grandi città e le zone rurali è significativa. Le abitazioni nel centro di Tokyonnon sono così attraenti o costose come quelle di Aomori. Nelle aree metropolitane, diversi fattori fanno salire i prezzi: la vicinanza ai servizi, il comfort, l'accesso ai trasporti. Gli appartamenti vicino alle stazioni ferroviarie sono particolarmente richiesti e quindi più costosi. Anche gli edifici dotati di ascensori e di moderni sistemi di sicurezza richiedono affitti più alti.

Prendiamo l'esempio di un monolocale di 18 m²: nel 2015, l'affitto medio a Tokyo era di 71.352 ¥ (circa 550 euro), con grandi differenze tra i 23 distretti della capitale. Il quartiere più costoso, Minato-ku, aveva un affitto medio di 110.000 yen (845 euro), mentre il più economico, Adachi-ku, si aggirava intorno ai 50.000 yen (385 euro). A parità di superficie, le città più costose sono, nell'ordine: Tokyo, Yokohama, Kobe, Saitama e Osaka.

Inoltre, la dimensione e la configurazione degli appartamenti influiscono notevolmente sui prezzi. Il sistema giapponese utilizza codici come 1R (studio), 1K (una stanza con cucina separata), 2LDK (due camere da letto con soggiorno-sala da pranzo-cucina) per descrivere gli alloggi. A Tokyo, un appartamento 1R costa circa 71.304 yen, un 1K circa 78.391 yen, mentre un 2LDK può arrivare a 187.922 yen.

Il sistema di affitto giapponese e le sue caratteristiche speciali (shikikin, reikin, kôshin)

Il sistema di affitto giapponese presenta una serie di caratteristiche che possono sorprendere gli stranieri. Nella regione di Kantô (Greater Tokyo), per ottenere un alloggio è necessario l'equivalente di 4-6 mesi di affitto. I costi si suddividono come segue:

• Shikikin (敷金): deposito equivalente a 2 mesi di affitto, parzialmente rimborsabile alla fine del contratto. I costi di pulizia e di eventuali riparazioni saranno detratti da questa somma.
• Reikin (礼金): specialità giapponese degli anni '50, è un "regalo di ringraziamento" non rimborsabile versato al padrone di casa, equivalente a 1 o 2 mesi di affitto.
• Commissione di agenzia (仲介手数料): commissione pagata all'agente immobiliare, generalmente equivalente a 1 mese di affitto.
• Primo mese di affitto anticipato, più utenze e assicurazione sulla casa.

Inoltre, è richiesto un garante, di solito un dipendente di origine giapponese. Questo requisito può essere un grosso ostacolo per gli stranieri che non conoscono nessuno in Giappone. Alcune agenzie offrono ora il servizio di garante a pagamento.

Un'altra caratteristica importante è che il contratto di affitto deve essere rinegoziato ogni due anni (kôshin). L'inquilino deve firmare nuovamente per un nuovo periodo, pagando da 1 a 2 mesi di affitto più la commissione dell'agenzia per la seconda volta.

Nella regione del Kansai (Osaka, Kyoto, ecc.), il sistema è leggermente diverso: sono richiesti da 3 a 6 mesi di deposito (parzialmente rimborsabile) più le spese di agenzia per garantire un contratto di locazione.

In Giappone esistono due tipi principali di contratto: le locazioni a tempo determinato (che rappresentano circa il 10% di tutte le locazioni) e le locazioni standard (circa il 90%). I primi specificano una data di scadenza e non si rinnovano automaticamente, mentre i secondi sono generalmente validi per un periodo minimo di due anni e si rinnovano tacitamente.

Costi di installazione da tenere in considerazione al momento del noleggio

Oltre alle voci già citate (shikikin, reikin, spese di agenzia), ci sono altri costi da considerare quando ci si trasferisce in un alloggio in Giappone.

Il tetsukekin è la tassa di prenotazione pagata per garantire che l'appartamento sia riservato per voi. Questa somma, generalmente equivalente a un mese di affitto, viene rimborsata una volta firmato il contratto.

Anche l'assicurazione è obbligatoria. L'assicurazione casa giapponese copre generalmente tre aspetti: i beni personali (家財保険), la responsabilità dell'inquilino per i danni all'abitazione (借家人賠償責任保険) e la responsabilità civile (個人賠償責任).

Oltre a questi costi, ci sono spesso spese associate alla ristrutturazione: il cambio della serratura (obbligatorio in alcuni casi), le spese di pulizia e l'installazione di attrezzature essenziali come l'aria condizionata, che non è sempre inclusa ma è fondamentale in estate.

Per gli alloggi non ammobiliati, come in genere accade in Giappone, è necessario prevedere l'acquisto di mobili ed elettrodomestici, una spesa che può facilmente superare i 100.000 yen (circa 625 euro).

In totale, questi costi iniziali possono rappresentare dai 4 ai 6 mesi di affitto, una somma considerevole da pagare prima ancora di trasferirsi. Ecco perché è fondamentale pianificare attentamente il proprio budget prima di iniziare a cercare un alloggio in Giappone.

Opzioni di alloggio per studenti e visitatori di breve durata

Per gli studenti internazionali e i visitatori di breve durata, in Giappone esistono diverse opzioni di alloggio più economiche e flessibili.

Le residenze universitarie sono spesso l'opzione più economica per gli studenti. In genere offrono un buon rapporto qualità-prezzo, con affitti mensili che vanno da 40.000 a 90.000 ¥ (250-560 euro). Il loro principale vantaggio è la vicinanza all'istituto scolastico e la semplicità delle procedure amministrative, dato che l'università si occupa generalmente della gestione.

Le case condivise stanno diventando sempre più popolari, soprattutto tra i giovani. In questo tipo di alloggio, ognuno ha la propria stanza privata e condivide spazi comuni come la cucina, il bagno e il soggiorno. Gli affitti sono generalmente compresi tra i 40.000 e gli 80.000 yen (250-500 euro) al mese e le formalità amministrative sono molto più semplici rispetto a un affitto tradizionale. Anche le tasse d'ingresso sono basse e non è richiesto alcun garante. Agenzie come Oakhouse o Sakura House offrono molte opzioni nelle principali città.

Per soggiorni molto brevi, le pensioni e gli ostelli della gioventù offrono soluzioni economiche, con tariffe a partire da 3.000 yen (19 euro) a notte. Alcuni offrono sconti per soggiorni più lunghi.

Gli hotel capsula, tipicamente giapponesi, sono un'alternativa interessante per qualche notte, con prezzi che vanno dai 2.500 ai 5.000 yen (15-31 euro) a notte. Queste strutture offrono uno spazio minimo ma funzionale, adatto a chi viaggia da solo e con un budget limitato.

Per un'esperienza più autentica, i minshuku (soggiorni in famiglia) permettono di immergersi in una famiglia giapponese, mentre i ryokan (locande tradizionali) offrono un'esperienza culturale unica, anche se sono generalmente più costosi.

Alternative e soluzioni di alloggio a basso costo

Di fronte all'elevato costo degli alloggi nelle grandi città giapponesi, i residenti hanno a disposizione una serie di alternative più economiche.

Le case popolari esistono in Giappone e rappresentano un'opzione interessante per le persone con un reddito modesto. A differenza degli alloggi privati, non richiedono alte tasse d'iscrizione; in genere è richiesto solo un deposito di uno o due mesi. Tuttavia, sono soggetti a una valutazione dei mezzi e la domanda spesso supera l'offerta, soprattutto nelle città più grandi.

Per chi non ha problemi a vivere in edifici più vecchi, gli appartamenti costruiti prima del 1981 (standard antisismici pre-moderni) sono generalmente più economici. Gli affitti possono scendere di circa il 10% dopo dieci anni e di circa il 20% dopo venti anni. Tuttavia, è consigliabile verificare la conformità alle norme di sicurezza vigenti.

Le Jiko bukken, o "abitazioni stigmatizzate" (dove si è verificato un decesso), possono offrire riduzioni significative sugli affitti, a volte anche del 50%, per chi non è superstizioso.

Anche allontanarsi dai centri urbani e dalle stazioni ferroviarie può ridurre significativamente il costo dell'affitto. Ad esempio, vivere a 15-20 minuti a piedi da una stazione anziché a 5 minuti a piedi può ridurre l'affitto del 20-30%. Tuttavia, è necessario tenere conto del costo aggiuntivo e del tempo di trasporto.

Per soggiorni di pochi giorni o settimane, affittare un alloggio in Giappone può essere una soluzione più economica e confortevole rispetto al soggiorno in hotel. Japan Experience offre appartamenti moderni e case tradizionali giapponesi in diverse città dell'arcipelago. Scoprite le nostre case qui!

Come trovare e affittare un appartamento in Giappone

Trovare un appartamento in Giappone può sembrare complesso, soprattutto per gli stranieri. Ecco alcuni consigli per rendere il processo più semplice.

Il primo istinto è spesso quello di cercare su internet. Anche se le offerte circolano sui social network, in genere è necessario rivolgersi a un'agenzia immobiliare. In Giappone, gli immobili vengono raramente affittati da una persona all'altra e i siti di annunci possono essere pieni di truffe.

In Giappone esistono due tipi principali di agenzie immobiliari: quelle specializzate in stranieri ("gaijin friendly") e le agenzie ordinarie. Le prime offrono servizi in inglese e semplificano le procedure, ma sono spesso più costose e offrono gli stessi appartamenti delle agenzie giapponesi standard. Se parlate giapponese o conoscete qualcuno che può aiutarvi, utilizzate le agenzie locali per risparmiare.

Quando cercate un appartamento, prestate attenzione a una serie di fattori chiave: laposizione (vicinanza ai trasporti e ai negozi), gli standard antisismici (evitate gli edifici costruiti prima del 1981), la presenza di aria condizionata (essenziale in estate), il tipo di servizi igienici (alcuni appartamenti più vecchi hanno bagni alla turca o bagni sul pianerottolo), la posizione della lavatrice e così via.

Verificate anche le restrizioni relative agli animali domestici e agli strumenti musicali, che spesso sono vietati negli appartamenti giapponesi. Anche la disponibilità di un parcheggio per le biciclette può essere un criterio importante se si intende utilizzare questo mezzo di trasporto.

Per gli stranieri che soggiornano per brevi periodi, Japan Experience offre appartamenti a Tokyo, Kyoto, Kanazawa e Takayama. Questi alloggi offrono un'esperienza autentica e spesso un rapporto qualità-prezzo migliore rispetto agli hotel.

Costo della vita e affitti rispetto agli altri Paesi

Come si confrontano gli affitti giapponesi con quelli di altri Paesi, in particolare della Francia? Questo confronto dà un'idea più precisa dell'impatto dell'alloggio sul budget complessivo.

In generale, il costo della vita in Giappone è inferiore di circa il 20% rispetto alla Francia, con un potere d'acquisto locale superiore dell'8,8%. Tuttavia, la situazione varia notevolmente a seconda della città e del tipo di spesa.

Per quanto riguarda gli alloggi, gli affitti giapponesi sono generalmente più accessibili rispetto alle grandi città europee come Parigi. A Tokyo, un appartamento con tre camere da letto nel centro della città costa circa il 25% in meno rispetto a Parigi. La differenza è ancora più marcata quando si tratta di acquistare un immobile, con differenze di circa il 60%.

Nel confronto tra le due capitali, alcune spese sono più basse a Tokyo: gli affitti degli appartamenti, i pasti al ristorante (fino al 40% in meno), l'acqua in bottiglia e l'abbigliamento (differenza del 30-50%). D'altra parte, altri articoli sono più costosi: frutta e verdura (35% in più per un chilo di mele), riso, tariffe dei taxi (circa il 40% in più) e abbonamenti telefonici.

Fuori Tokyo, la vita è ancora più conveniente. A Kobe o Nagasaki, ad esempio, i pasti al ristorante possono costare fino al 60% in meno rispetto a Parigi e i beni di uso quotidiano circa il 15% in meno.

Un altro aspetto da considerare è il sistema di tasse iniziali, che in Giappone è molto più oneroso che in Francia. Mentre in Francia si paga generalmente un deposito equivalente a un mese di affitto e a volte le spese di agenzia, in Giappone queste spese possono ammontare a 4-6 mesi di affitto (shikikin, reikin, spese di agenzia, ecc.).

Infine, a differenza della Francia, il Giappone non dispone di un sistema di sussidi per l'alloggio paragonabile all'APL. Alcune grandi aziende offrono assistenza abitativa ai propri dipendenti, ma si tratta di un sistema tutt'altro che sistematico. L'affitto viene generalmente pagato alla fine del mese per il mese successivo, mentre gli stipendi vengono pagati il 25 del mese.

Per chi desidera scoprire lo stile di vita giapponese durante un soggiorno turistico, affittare un alloggio in Giappone puòoffrire un'esperienza autentica e spesso è più economico di un hotel per soggiorni di pochi giorni o più.