Alquiler en Japón: guía completa de precios y características especiales

Precios de alquiler por región y ciudad

Los alquileres en Japón pueden ser especialmente altos, pero esto varía considerablemente de una región a otra. Según un estudio de la CIJN publicado en 2016, Tokio ocupaba el cuarto lugar en la lista de ciudades con los alquileres más altos del mundo, después de Nueva York, Hong Kong y Londres, y justo por delante de París.

La diferencia de precios entre las grandes ciudades y las zonas rurales es significativa. La vivienda en el centro de Tokyonno es tan atractiva ni tan cara como en Aomori. En las áreas metropolitanas, varios factores hacen subir los precios: proximidad a los servicios, comodidad, acceso al transporte. Los pisos cercanos a estaciones de ferrocarril son especialmente populares, y por tanto más caros. Los edificios equipados con ascensores y modernos sistemas de seguridad también cobran alquileres más altos.

Tomemos el ejemplo de un estudio de 18 m²: en 2015, el alquiler medio en Tokio era de 71.352 yenes (unos 550 euros), con grandes disparidades entre los 23 distritos de la capital. El distrito más caro, Minato-ku, tenía un alquiler medio de 110.000 yenes (845 euros), mientras que el más barato, Adachi-ku, rondaba los 50.000 yenes (385 euros). Por la misma superficie, las ciudades más caras son, por orden: Tokio, Yokohama, Kobe, Saitama y Osaka.

Además, el tamaño y la configuración de los pisos influyen considerablemente en los precios. El sistema japonés utiliza códigos como 1R (estudio), 1K (una habitación con cocina independiente), 2LDK (dos habitaciones con salón-comedor-cocina) para describir el alojamiento. En Tokio, un piso 1R cuesta unos 71.304 yenes, un 1K unos 78.391 yenes, mientras que un 2LDK puede llegar a costar 187.922 yenes.

El sistema de alquiler japonés y sus particularidades (shikikin, reikin, kôshin)

El sistema de alquiler japonés tiene una serie de características que pueden sorprender a los extranjeros. En la región de Kantô (Gran Tokio), se exige el equivalente a entre 4 y 6 meses de alquiler para obtener una vivienda. Estos gastos se desglosan de la siguiente manera:

• Shikikin (敷金): depósito equivalente a 2 meses de alquiler, parcialmente reembolsable al final del contrato. De esta cantidad se deducirán los gastos de limpieza y posibles reparaciones.
• Reikin (礼金): especialidad japonesa de los años 50, es un "regalo de agradecimiento" no reembolsable que se paga al propietario, equivalente a 1 o 2 meses de alquiler.
• Comisión de agencia (仲介手数料 ): comisión pagada al agente inmobiliario, generalmente equivalente a 1 mes de alquiler.
• Primer mes de alquiler por adelantado, más servicios y seguro de hogar.

Además, se exige un avalista, normalmente un empleado de origen japonés. Este requisito puede ser un obstáculo importante para los extranjeros que no conocen a nadie en Japón. Algunas agencias ofrecen ahora servicios de avalista por una tarifa adicional.

Otra característica importante es que el contrato de alquiler debe renegociarse cada dos años (kôshin). El inquilino debe firmar de nuevo por un nuevo periodo, pagando de 1 a 2 meses de alquiler más los honorarios de la agencia por segunda vez.

En la región de Kansai (Osaka, Kioto, etc.), el sistema es ligeramente diferente: se exigen entre 3 y 6 meses de fianza (parcialmente reembolsable) más los honorarios de la agencia para garantizar el alquiler.

En Japón hay dos tipos principales de contratos: los de duración determinada (que representan alrededor del 10% de todos los arrendamientos) y los normales (alrededor del 90%). Los primeros especifican una fecha de finalización y no se renuevan automáticamente, mientras que los segundos suelen ser válidos durante un periodo mínimo de dos años y se renuevan tácitamente.

Gastos de instalación que hay que tener en cuenta al alquilar

Además de los conceptos mencionados anteriormente (shikikin, reikin, honorarios de la agencia), hay otros gastos que hay que tener en cuenta al instalarse en un alojamiento en Japón.

El tetsukekin es la tasa de reserva que se paga para garantizar que el piso estará reservado para usted. Esta cantidad, generalmente equivalente a un mes de alquiler, se reembolsa una vez firmado el contrato.

El seguro también es obligatorio. El seguro de hogar japonés suele cubrir tres aspectos: los bienes personales (家財保険), la responsabilidad civil del inquilino por daños a la vivienda (借家人賠償責任保険) y la responsabilidad civil frente a terceros (個人賠償責任).

Además de estos costes, suele haber gastos asociados a la reforma: cambio de cerradura (obligatorio en algunos casos), gastos de limpieza y la instalación de equipos esenciales como el aire acondicionado, que no siempre está incluido pero es imprescindible en verano.

En el caso de los alojamientos sin amueblar, como suele ocurrir en Japón, hay que prever la compra de muebles y electrodomésticos, un gasto que puede superar fácilmente los 100.000 yenes (unos 625 euros).

En total, estos gastos iniciales pueden representar entre 4 y 6 meses de alquiler, lo que supone una suma considerable antes incluso de mudarse. Por eso es esencial planificar bien el presupuesto antes de empezar a buscar alojamiento en Japón.

Opciones de alojamiento para estudiantes y visitantes de corta duración

Para los estudiantes internacionales y los visitantes de corta duración, existen varias opciones de alojamiento más asequibles y flexibles en Japón.

Las residencias universitarias suelen ser la opción más económica para los estudiantes. Suelen ofrecer una buena relación calidad-precio, con alquileres mensuales que oscilan entre 40.000 y 90.000 yenes (250-560 euros). Su principal ventaja es la proximidad al centro educativo y la sencillez de los trámites administrativos, ya que la universidad suele encargarse de la gestión.

Las casas compartidas son cada vez más populares, sobre todo entre los jóvenes. En este tipo de alojamiento, cada uno dispone de su propia habitación privada al tiempo que comparte zonas comunes como la cocina, el cuarto de baño y el salón. Los alquileres suelen oscilar entre 40.000 y 80.000 yenes (250-500 euros) al mes, y los trámites administrativos son mucho más sencillos que en un alquiler tradicional. Las tasas de entrada también son bajas, y no se exige avalista. Agencias como Oakhouse o Sakura House ofrecen muchas opciones en las principales ciudades.

Para estancias muy cortas, las casas de huéspedes y los albergues juveniles ofrecen soluciones económicas, con tarifas a partir de 3.000 yenes (19 euros) por noche. Algunos ofrecen descuentos para estancias más largas.

Los hoteles cápsula, típicamente japoneses, son una alternativa interesante para unas pocas noches, con precios que oscilan entre los 2.500 y los 5.000 yenes (15-31 euros) por noche. Estos establecimientos ofrecen un espacio mínimo pero funcional, adecuado para viajeros en solitario con poco presupuesto.

Para una experiencia más auténtica, los minshuku (alojamiento en familia) permiten sumergirse en una familia japonesa, mientras que los ryokan (posadas tradicionales) ofrecen una experiencia cultural única, aunque suelen ser más caros.

Alternativas y soluciones de bajo coste para el alojamiento

Ante el elevado coste de la vivienda en las grandes ciudades japonesas, existen varias alternativas más económicas a disposición de los residentes.

Las viviendas sociales existen en Japón y son una opción atractiva para las personas con ingresos modestos. A diferencia de las viviendas privadas, no exigen elevadas tasas de entrada; por lo general, sólo se requiere un depósito de uno o dos meses. Sin embargo, dependen de los recursos económicos, y la demanda suele superar a la oferta, sobre todo en las ciudades más grandes.

Para quienes no les importe vivir en edificios antiguos, los pisos construidos antes de 1981 (normas antisísmicas premodernas) suelen ser más baratos. Los alquileres pueden bajar un 10% a los diez años y un 20% a los veinte. No obstante, es aconsejable comprobar el cumplimiento de las normas de seguridad vigentes.

Los jiko bukken, o "viviendas estigmatizadas" (donde se ha producido una muerte), pueden ofrecer importantes reducciones en los alquileres, a veces de hasta el 50%, para quienes no sean supersticiosos.

Alejarse del centro de las ciudades y de las estaciones principales también puede reducir considerablemente el coste del alquiler. Por ejemplo, vivir a 15-20 minutos a pie de una estación en lugar de a 5 minutos a pie puede reducir el alquiler entre un 20 y un 30%. Sin embargo, hay que tener en cuenta el coste adicional y el tiempo de transporte.

Para estancias de pocos días o semanas, alquilar un alojamiento en Japón puede ser una solución más barata y cómoda que alojarse en un hotel. Japan Experience ofrece pisos modernos y casas tradicionales japonesas en distintas ciudades del archipiélago. ¡Descubre nuestras casas aquí!

Cómo encontrar y alquilar un piso en Japón

Encontrar un piso en Japón puede parecer complejo, especialmente para los extranjeros. He aquí algunos consejos para facilitar el proceso.

El primer instinto suele ser buscar en internet. Aunque circulan ofertas por las redes sociales, por lo general es necesario pasar por una agencia inmobiliaria. En Japón, las propiedades rara vez se alquilan de particular a particular, y los sitios de anuncios clasificados pueden estar plagados de estafas.

En Japón hay dos tipos principales de agencias inmobiliarias: las especializadas en extranjeros ("gaijin friendly") y las ordinarias. Las primeras ofrecen servicios en inglés y simplifican los trámites, pero suelen ser más caras y ofrecen los mismos pisos que las agencias japonesas normales. Si habla japonés o conoce a alguien que pueda ayudarle, utilice las agencias locales para ahorrar dinero.

A la hora de buscar piso, preste atención a una serie de factores clave:ubicación (proximidad a transportes y comercios), normas antisísmicas (evite edificios construidos antes de 1981), presencia de aire acondicionado (imprescindible en verano), tipo de aseo (algunos pisos antiguos tienen aseos de estilo turco o en el rellano), ubicación de la lavadora, etc.

Compruebe también las restricciones sobre animales domésticos e instrumentos musicales, que suelen estar prohibidos en los pisos japoneses. La disponibilidad de aparcamiento para bicicletas también puede ser un criterio importante si tiene intención de utilizar este medio de transporte.

Para estancias cortas, Japan Experience ofrece apartamentos en Tokio, Kioto, Kanazawa y Takayama. Estos alojamientos ofrecen una experiencia auténtica y a menudo una mejor relación calidad-precio que los hoteles.

Coste de la vida y alquileres comparados con otros países

¿Cómo se comparan los alquileres japoneses con los de otros países, especialmente Francia? Esta comparación da una mejor idea del impacto del alojamiento en el presupuesto global.

Globalmente, el coste de la vida en Japón es alrededor de un 20% inferior al de Francia, con un poder adquisitivo local un 8,8% superior. Sin embargo, la situación varía considerablemente según la ciudad y el tipo de gasto.

En cuanto a la vivienda, los alquileres japoneses suelen ser más asequibles que en grandes ciudades europeas como París. En Tokio, un piso de tres habitaciones en el centro de la ciudad cuesta alrededor de un 25% menos que en París. La diferencia es aún más marcada cuando se trata de comprar una propiedad, con diferencias de alrededor del 60%.

Al comparar las dos capitales, algunos gastos son más bajos en Tokio: alquiler de pisos, comidas en restaurantes (hasta un 40% más baratas), agua embotellada y ropa (30-50% de diferencia). En cambio, otros artículos son más caros: fruta y verdura (un 35% más por un kilo de manzanas), arroz, tarifas de taxi (alrededor de un 40% más caras) y abonos telefónicos.

Fuera de Tokio, la vida es aún más asequible. En Kobe o Nagasaki, por ejemplo, las comidas en restaurantes pueden ser hasta un 60% más baratas que en París, y los productos de consumo diario alrededor de un 15% más baratos.

Otro aspecto a tener en cuenta es el sistema de tasas iniciales, mucho más oneroso en Japón que en Francia. Mientras que en Francia se suele pagar una fianza equivalente a un mes de alquiler y, a veces, los honorarios de la agencia, en Japón estos honorarios pueden ascender a entre 4 y 6 meses de alquiler (shikikin, reikin, honorarios de la agencia, etc.).

Por último, a diferencia de Francia, Japón no dispone de un sistema de ayudas a la vivienda comparable al APL. Algunas grandes empresas ofrecen ayudas a la vivienda a sus empleados, pero no es ni mucho menos sistemático. En general, el alquiler se paga a final de mes para el mes siguiente, y los salarios se abonan el día 25 del mes.

Para quienes deseen descubrir el modo de vida japonés durante una estancia turística, alquilar un alojamiento en Japón puedeofrecer una experiencia auténtica y, a menudo, más económica que un hotel para estancias de unos días o más.